MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ KHI THUÊ ĐẤT KCN ĐỂ XÂY DỰNG NHÀ XƯỞNG

Để phục vụ cho nhu cầu hoạt động sản xuất kinh doanh, các nhà đầu tư bao gồm nhà đầu tư nước ngoài và các công ty Việt Nam, có quyền thuê đất của công ty quản lý khu công nghiệp hoặc thuê lại nhà xưởng của doanh nghiệp đang hoạt động trong khu công nghiệp. Hiện nay, việc thuê lại đất từ các khu công nghiệp để xây dựng nhà xưởng thực hiện dự án sản xuất là một trong những lựa chọn phổ biến của nhiều doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam. Theo đó, doanh nghiệp khi thuê lại đất từ khu công nghiệp không chỉ đòi hỏi cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về mặt tài chính mà còn phải đảm bảo tuân thủ các quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về đất đai và các quy định liên quan. Thông qua bài viết này, Luật Danh Tiếng sẽ trình bày một số lưu ý quan trọng mà các doanh nghiệp cần lưu ý khi thuê lại đất từ các khu công nghiệp để xây dựng nhà xưởng thực hiện dự án sản xuất.

1. Hình thức sử dụng đất khi thuê lại đất trong khu công nghiệp 

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, chủ đầu tư được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp có quyền cho thuê lại đất theo 02 hình thức sau:

• Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm: chủ đầu tư có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hằng năm; và

• Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê: chủ đầu tư có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hằng năm.

Theo đó, hình thức sử dụng đất của doanh nghiệp thuê lại đất trong khu công nghiệp để xây dựng nhà xưởng thực hiện dự án đầu tư sẽ tùy thuộc vào hình thức thuê đất và quyết định của chủ đầu tư. Từ đó, quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp được thiết lập tùy thuộc vào hình thức sử dụng đất.

2. Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi thuê lại đất trong khu công nghiệp 

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong KCN khi thuê lại đất của chủ đầu tư được xem là người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ cơ bản của người sử dụng đất theo quy định tại Điều 26 và Điều 31 Luật Đất đai 2024. Bên cạnh đó, doanh nghiệo có vốn đầu tư nước ngoài còn có một số quyền và nghĩa vụ quan trọng như sau:

• Trường hợp trả tiền thuê lại đất một lần:

– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong khu công nghiệp;

– Cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

– Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật; và

– Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức trong nước, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

• Trường hợp trả tiền thuê lại đất hằng năm:

– Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

– Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; và

– Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng điều kiện tại Điều 46 Luật đất đai 2024;

– Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.

3. Thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp 

Thời hạn hoạt động của dự án đầu tư ngoài khu kinh tế không quá 50 năm, được tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư lần đầu. Trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, nhà đầu tư được điều chỉnh tăng hoặc giảm thời hạn hoạt động của dự án đầu tư nhưng không được vượt quá thời hạn 50 năm.

Theo Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp cần đảm bảo thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư trong khu công nghiệp phải tương đương thời hạn hoạt động của dự án đầu tư được ghi nhận trong Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư được cấp. Trong trường hợp thời hạn hoạt động của dự án đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp, nhà đầu tư phải xin phép cơ quan có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất nhưng phải đảm bảo các điều kiện sau:

• Tổng thời hạn sử dụng đất sau khi điều chỉnh không quá 70 năm; và
• Nhà đầu tư phải nộp tiền thuê đất đối với diện tích đất được điều chỉnh thời hạn sử dụng.

Trong trường hợp thời hạn hoạt động của DAĐT ngắn hơn thời hạn sử dụng đất trong KCN, bên thuê lại đất và KCN thỏa thuận với nhau về thời hạn thuê đất ghi nhận trong hợp đồng, đảm bảo thời hạn này phù hợp với các quy định nêu trên của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

4. Mục tiêu hoạt động của dự án sản xuất trong khu công nghiệp 

Mỗi khu công nghiệp đều có tính chất, chức năng quy hoạch riêng phù hợp với quy hoạch xây dựng cũng như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khu công nghiệp và đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp. Ví dụ như Khu công nghiệp Tân Thới Hiệp chủ yếu để bố trí các xí nghiệp thuộc các ngành công nghiệp không gây ô nhiễm hiện có là nơi chứa thành phẩm gia công hay đóng gói của các ngành nhôm, cao su, dệt may, cơ khí và hàng tiêu dùng6, đối với Khu công nghiệp Tây Bắc Củ Chi có tính chất là Bố trí các xí nghiệp thuộc ngành công nghiệp không gây ô nhiễm như: công nghiệp cơ khí, điện – điện tử viễn thông, máy móc thiết bị, hóa chất, dược mỹ phẩm; hàng tiêu dùng, giày dép, thiết kế may mặc, sành sứ, thủy tinh, nhựa và cao su cao cấp; gỗ mỹ nghệ trang trí nội thất, xuất khẩu và chế biến lương thực thực phẩm … Theo quy định, việc quản lý, sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, trong đó có khu công nghệ thông tin tập trung phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Do đó, trước khi thực hiện các thủ tục đăng ký đầu tư, nhà đầu tư nước ngoài cần xem xét về lĩnh vực sản xuất mà mình dự kiến, để từ đó tham khảo và lựa chọn khu công nghiệp tương ứng và phù hợp để đăng ký hoạt động.

5. Quy trình thuê lại đất Khu Công Nghiệp